In de gemeenteraad wordt op 22 februari 2023 het voorstel van het college behandeld, om ongeveer 100 woningen te bouwen in het groene gebied tussen de weg Maatlanden en de weg De Zulthe. De verstrekte stukken roepen veel vragen op. LGN heeft een aantal vragen alvast schriftelijk ingediend. Daarin gaat het over de aspecten waterhuishouding, bodem, stikstof, natuur e.d. die nog niet voldoende onderzocht zijn, het ooievaarsnest, de naastgelegen monumentale boerderij, en het verkeersgeluid. 

De vragen zijn:

Kan het college op een rijtje zetten welke vervolgonderzoeken (waterhuishouding, bodem, stikstof, natuur e.d.) nog gedaan moeten worden?

Uit de stukken wordt niet duidelijk of er in het verleden nu wel of geen sloten gedempt zijn. Kan het college daarover uitsluitsel geven?

Waarom wil het college het ooievaarsnest niet behouden en proberen via de provincie het te vernietigen? In een duurzaam en groen (woon)gebied zou zo’n nest toch mooi passen? Betekent behoud van het ooievaarsnest dat er minder woningen kunnen komen en het plan dan financieel niet haalbaar meer is?

Als er gezien de nu te hoge waterstanden voor woningbouw extra funderingsmaatregelen nodig zijn en kruipruimtes waarschijnlijk zelfs niet mogelijk zijn, is het project dan nog financieel haalbaar?

Komen er in en rond het gebied (extra) meetpunten om de grondwaterstanden te kunnen monitoren? Zo ja, kunnen die dan op korte termijn komen om een beter beeld te krijgen voordat er werkzaamheden in het gebied beginnen?

Als het verkeersgeluid in de toekomst niet minder wordt (er zijn nog steeds vooral benzineen dieselauto’s) en het vrachtverkeer uit het centrum van Roden door maatregelen daar via de Maatlanden en/of de Zulthe toeneemt, kan dat dan worden opgevangen binnen het plan?

Is er gebruik gemaakt van de onderzoeksresultaten naar water en bodem wegens de verzakkingen van woningen aan onder meer Oudgenoegstraat en Achterste Kamp, in het rapport van Crux van februari 2019? Er is daarin onder meer geconstateerd dat In de ondergrond drie grondsoorten zitten: een topzandlaag, een leem/kleilaag en potklei, die zeer krimp- en zwelgevoelig zijn. In het onderzoek Maatlanden / De Zulthe lijkt daarmee geen rekening te zijn gehouden. Is dat juist?

Gaat het college voordat er werkzaamheden beginnen de bouwkundige staat van zoveel mogelijk omliggende panden in beeld brengen om schade direct te kunnen constateren, zodat de afwikkeling minder lang hoeft te duren dan die bij de verzakkingen in augustus 2018 en daarna? Denkt het college daarbij aan een omgekeerde bewijslast (gemeente moet aantonen dat schade niet door werkzaamheden in het gebied veroorzaakt is) gelet op de zeer krimp- en zwelgevoelige bodem in de omgeving van Maatlanden / De Zulthe?

In bijgevoegd artikel uit het blad Noorderbreedte van 1998 98404.pdf (noorderbreedte.nl) staan de bezwaren tegen de wegaanleg in dit gebied goed verwoord. Deze gelden (deels) ook voor woningbouw in het gebied. Nu de stukken in het gemeentelijk archief hierover niet meer aanwezig zijn (zie bijlage 4 bij het raadsvoorstel) ziet LGN graag een reactie van het college op dit artikel tegemoet.

Uit het verslag van de participatie tot nu toe, blijkt duidelijk dat er behoefte is om aan de belangen van natuur en leefomgeving aandacht te besteden als het gaat om dit gebied. Komt daarvoor ook ruimte (door bijvoorbeeld een groter gebied dan alleen de huidige hoek in het plan te betrekken) of wil het college het alleen over woningbouw hebben?

Is het juist dat het gebied tot september 2022 bij het Natuur Netwerk Nederland hoorde? Het natuurlijk karakter is sindsdien niet veranderd en gezien het eerste globale fauna en flora onderzoek zijn er nog steeds de nodige natuurwaarden. Hoe heeft de belangenafweging tussen de huidige bestemming (agrarisch met waarden), woningbouw en natuur plaatsgevonden? Graag een toelichting daarop.

In de zienswijzennota van de Omgevingsvisie 2017 staat op bladzij 5 dat de driehoek bij de Maatlanden als woningbouwlocatie van de kaart verwijderd wordt, omdat het gebied op deze manier aanwijzen, niet strookt met de ambitie om de Maatlanden als groene zone tussen landschappen en bebouwing van noord naar zuid te benoemen. Heeft het college geen ambitie meer voor een dergelijke groene zone? Is het gelet op zorgvuldigheid en juridische haalbaarheid wel mogelijk om van een dergelijk uitdrukkelijk raadsbesluit bij de vaststelling van de omgevingsvisie, af te wijken?

Is er aandacht besteed aan de lichtvervuiling die 100 woningen en toenemend verkeer, opleveren voor de vlakbij gelegen natuur?

Hoe zijn de stappen van de ladder van duurzame verstedelijking doorlopen tijdens de voorbereidingen in de afgelopen jaren?

Is er een communicatie- en participatieplan opgesteld, zoals bij bijvoorbeeld de nieuwbouw van De Marke in Roden gebeurd is?

Maatlanden / De Zulthe valt onder het door de gemeenteraad vastgestelde Ruimtelijk Kader Terheijl, met maar zeer beperkte woningbouw mogelijkheden. Heeft het college dit ruimtelijk kader betrokken bij de planvorming voor dit raadsvoorstel?

Hoe is en wordt er rekening gehouden met de monumentale boerderij vlak naast dit gebied en wellicht andere monumenten in de omgeving? Behouden zij hun monumentale uitstraling in het gebied of verdwijnen ze in de aanblik van een nieuwbouwwijk?

Op bladzij 3 van bijlage 4 over participatie staat: “Het document dat een groep inwoners aangedragen heeft, biedt voor deze sessies een mooi vertrekpunt.” Betekent dat dat deze bijdrage vanuit de omwonenden (meer stukken met inbreng zijn er tot nu toe niet) voor een natuurlijke invulling van dit gebied, de basis voor de participatie en planvorming wordt?

Is Natuurschoon Nietap betrokken bij de planvoorbereiding gezien de mogelijke invloed van bouwwerkzaamheden, verkeerstoename en een nieuwbouwwijk, op het gebied van Natuurschoon?

De bovengrens voor de Nationale Hypotheekgarantie is € 405.000,00. Betaalbare koopwoningen voor lage inkomens zullen echter een veel lagere koopprijs moeten hebben, ongeveer € 250.000,00 maximaal. Zijn woningen met een koopprijs van maximaal € 250.000,00 mogelijk in dit plan?

Als net als in het plan Peize-Zuid zo’n 12% sociale huurwoningen mogelijk is, zouden er in het plan Maatlanden / De Zulthe ongeveer 12 sociale huurwoningen komen. Klopt dat?

De antwoorden zijn hier te vinden:  Document Noordenveld - Beantwoording vragen LGN - Maatlanden De Zulthe.docx - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl).