Johan Kasper uit Steenbergen volgt voor Groen Noordenveld en Lijst Groen Noordenveld al vele jaren de cijfers en prognoses van bevolking en woningbehoefte. In dit artikel gaat hij in op de huidige situatie in Nederland en Noordenveld.
Ongetwijfeld zullen velen van jullie af en toe te horen krijgen: 'ja maar jullie zijn toch tegen woningbouw..............en kijk nu eens naar de enorme vraag op de woningmarkt! Het verwijt is onjuist (daar kom ik later op terug) maar de grote vraag is ook: wat is fictie (beeldvorming) en wat is de werkelijkheid.
Onlangs kwam het CBS met interessante cijfers over de woningmarkt in Nederland. En dan blijkt zomaar dat er ook op de woningmarkt door de politiek en door belangenorganisaties (bijvoorbeeld Bouwend Nederland) nogal fors aan onjuiste beeldvorming wordt gedaan. Uit CBS cijfers blijkt namelijk het volgende:
- Na WO II hadden we in Nederland een tekort van zo'n 500.000 huizen
- In de jaren '90 van de vorige eeuw hadden we een tekort van grofweg 100.000 woningen
- Nu - anno 2022 - hebben we een historisch laagte record met een tekort van 77.000 woningen!!! Sinds de jaren '50 van de vorige eeuw was het woningtekort nog nooit zo laag!
- Sinds 2015 is er elk jaar meer gebouwd in Nederland dan er aan vraag bij is gekomen: m.a.w. het tekort is afgenomen (en nu 77.000).
Wat speelt er nog meer op de woningmarkt:
- De vraag van 77.000 woningen speelt zich vooral af in grootstedelijke gebieden en dan met name in de universiteitssteden van Nederland.
- De toestroom van vooral jonge mensen (ook uit het buitenland) is daar enorm.
- In deze grootstedelijke milieus speelt ook de vastgoedsector een belangrijke rol. Uit speculatie motieven functioneert de woningmarkt daar niet naar behoren. Vraag en aanbod komen daar regelmatig slecht bij elkaar (m.a.w. het totale aanbod wordt onvoldoende benut).
- Er is regelmatig sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. De vraag naar woningen voor starters en ouderen is groot, terwijl projectontwikkelaars en gemeenten liever exclusieve gezinswoningen in een duurder segment bouwen.
- Zowel gemeenten als projectontwikkelaars zijn over het algemeen vooral geïnteresseerd in het bouwen van relatief dure huizen, omdat daar de grootste marges op zitten en hoge grondprijzen dan gemakkelijker terugverdiend kunnen worden. Sociale woningbouw en bouw van huurwoningen blijft daardoor ver achter bij de (politieke) voornemens.
- Veel woningbouwverenigingen hebben het moeilijk op de vastgoedmarkt en tonen weinig initiatief tot het bouwen in de sociale huur sector.
- Op de financiële markten was het tot voor kort voor vrijwel iedereen mogelijk om een ruime hypotheek te nemen tegen minimale rentes en met minimale afdracht. Dat heeft de vraag naar koophuizen enorm opgedreven (iedereen leek ineens een huis te kunnen kopen). Door de grote toestroom van (jonge) mensen naar de grote steden heeft dat geleid tot enorme prijsstijgingen op de huizenmarkt. De stijging van de hypotheekrente zou aan deze ontwikkeling wel eens snel een eind kunnen maken.
En dan nog iets over de verwijten waarmee we soms worden geconfronteerd (jullie zijn tegen bouwen terwijl er een grote vraag/behoefte is):
- We zijn nooit tegen bouwen geweest, maar wel tegen bouwen op bepaalde locaties (waardevolle buitengebieden); inbreiden gaat boven uitbreiden!
- Norg is een mooi voorbeeld: LGN was als enige partij voor functiewijziging en woningbouw op de locatie Dorenbos: argumenten: bouwen voor starters en ouderen heel goed mogelijk; infrastructuur is al aanwezig; combinatie van publieke middelen en ondernemers initiatief; dicht bij centrum (inbreiden).
- Alle andere partijen waren daar op tegen en hebben zich vastgelegd op woningbouw op het Oosterveld.
Wat zijn de resultaten van de keuze van woningbouw op het Oosterveld:
- er worden daar relatief dure woningen gebouwd (dure grond/exploitatie: gemeente en projectontwikkelaars willen geld (terug)verdienen).
- sociale woningbouw vindt daar slechts mondjesmaat plaats (ver beneden alle voornemens).
- relatief veel bewoners op het Oosterveld komen niet uit Norg, maar van buiten Noordenveld.
- De gemeente heeft veel af moeten schrijven op de grondexploitatie van het Oosterveld.
Visie op bouwen
In Noordenveld willen de gemeente en relatief veel politieke partijen het liefst grootschalige bouwprogramma's opzetten in uitbreidingsgebieden. Denk aan bijvoorbeeld aan Roden-Zuid en het terrein van Zuidersma (Nieuw-Roden). Hoe kijken andere organisaties en marktpartijen daar tegenaan? De provincies Groningen en Drenthe hebben hun beleid sinds de regiovisie van meer dan een decennium terug aanzienlijk bijgesteld. Beide provincies spreken zich uit voor bouw in en de grotere steden en in de rest van de provincie beperkte woningbouw bij voorkeur op inbreidingslocaties. Dat is ook conform demografische ontwikkelingen. De plattelandsgebieden in onze provincie kennen geen bevolkingsgroei en slechts een beperkte groei van huishoudens (door scheidingen). Gelet op de vergrijzing zal die huishoudensgroei in de nabije toekomst verder afnemen. Het vraagt om lef en veel meer visie om de lokale woningmarktvraag (ouderen en starters / huursector) en het aanbod beter op elkaar af te stemmen.
Beeldvorming en werkelijkheid
Tenslotte: hoe is het mogelijk dat in de beeldvorming er enorme problemen zijn op de woningmarkt, terwijl tegelijkertijd een tekort van 77.000 woningen eigenlijk - historisch gezien - zeer laag is!!! Het zegt m.i iets over de wijze van informatievoorziening en communiceren van overheden en belangenorganisaties sinds een aantal jaren. Overgewaaid uit de VS zijn deze partijen er 'niet vies van' om de publieke opinie en inwoners in Nederland een 'rad voor ogen te draaien'. M.a.w. je liegt en bedriegt ..............als het je beter uitkomt. Zo heeft 'Bouwend Nederland' er alle belang bij om in een tijd van CO2 problemen en andere milieuproblemen continue te roepen dat er veel meer huizen gebouwd moeten worden. Want stel je voor dat er een rem op gezet zou worden. Ook het Rijk en gemeenten die hun kas nog willen spekken hebben er alle belang bij dat er meer gebouwd kan worden. Dus zorg je voor de juiste beeldvorming door dingen te roepen die helaas niet overeenkomen met de werkelijkheid.
Dat er nog steeds gebouwd moet worden staat buiten kijf. Maar wat er precies gebouwd moet worden (starters/ouderen/huur), in welke hoeveelheden en waar (inbreiden)......dat is de grote uitdaging.
Ik denk dat deze info en de CBS gegevens wellicht input kunnen leveren voor de standpunten en bijdragen van LGN in de Noordenveldse woningmarkt politiek.
Nog een paar interessante artikelen van CBS medewerkers over demografie en de huizenmarkt. Andermaal wordt duidelijk dat er in Nederland (markt)partijen zijn die er groot belang bij hebben om de beeldvorming rondom het woningtekort en de huizenprijzen in Nederland anders voor te stellen dan het werkelijk is. De cijfers geven meer inzicht in het verschil in de beeldvorming en de werkelijkheid.:
https://www.debewonersraad.nl/cbs-er-zijn-genoeg-huizen
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2021/31/8-miljoen-woningen-in-nederland
18 mei 2022